学区房疯狂过后的彷徨：从疯狂到理性政策风险未知

原标题：学区房，疯狂过后的彷徨

　　在刚刚过去的5月，楼市神经一再被学区房挑动。从月初北京西城区“多校划片”的靴子落地，到月末两栋办公楼划入学区范围。多家房地产中介机构数据显示，5月北京二手房内部成交量大增，创下2017年“3·17”楼市调控后的新高。

　　“政策出来的十天内，我差不多带看了60次。”北京市西城区金融街片区某房屋中介店长华玉向北京商报记者坦言。

　　作为优质教育资源最为集中之地，西城区正式启动“多校划片”既是意料之中，又稍显突然。在过去这一个月的发酵期，从一开始房主争相挂房出售、家长打爆咨询电话、甚至有品牌中介间为签房大打出手，到买卖双方开始精打细算，考量利弊，热闹过后，市场渐趋理性。

　　对家长们而言，7月31日的末班车近在咫尺，上还是不上？要考虑的不仅仅是巨额的购房款，政策走向、投资收益回报……不确定性还有很多。

　　30天：从疯狂到理性

　　“因为房主是诚心出售，还有议价空间。可能还有三五十万元的空间可以谈。”华玉向北京商报记者介绍丰汇园小区一套报价1480万元、76.5平方米的两居时表示，相比之前，金融街片区的二手房在政策后大概降了80万元左右。经纪人普遍的看法是，按照这套房现在的价格，放在政策出台前早就已经被买走了。

　　丰汇园小区位于北京西城区金融街，其对口的宏庙小学被称为“宇宙第一牛小”。宏庙小学对应的四个小区（部分楼）内居住着不少学生和家长，上小学前买入，入学几年或升入初中后卖出。而五年前的上述房源房价尚不足千万元。不过，此次政策出台，促使房主决定赶在7月31日前将房屋脱手。在看房3天后，该套房再度降价至1350万元，且还有议价的空间。

　　“其实金融街这边也有很多投资客，这个政策对于金融街的影响是比较大的，因为片区内学校不是很均衡，本来买了丰汇园能上宏庙的，未来就有可能被分配到‘渣小’。因此‘7·31’后势必会降价，4月30日政策出来当晚就有好多房主出来挂房，价格也都有可谈空间。但像德胜片区教育资源相对均衡，未来降价不一定会明显，所以虽然挂房的也多，但价格还是差不多。”一位知情人士向北京商报记者分析。

　　新政发布后一周，西城区挂牌量和成交量均出现快速增长。挂牌量超过4月整月总量，一周内成交量相当于4月成交量的70%。以德胜门、金融街最为显著，5月这两个片区的成交量分别环比增长316%、134%。价格方面，以成交活跃的丰汇园小区、新风南里、裕中西里为例，价格保持相对稳定的水平。同小区同户型房源5月成交价格较上月环比增幅基本在2%以内。对于当时网上“一天卖十套”的传言，华玉表示并不夸张，“甚至有套房两家中介的客户都打算签了，抢来抢去差点打起来”。

　　不过经历“疯狂”的“五一”之后，学区房交易逐渐回归理性。从日度数据看，西城区成交量已经开始回落。5月20日，北京市住建委也发布通告，严查虚假宣传“不限购”、炒作“学区房”等扰乱市场秩序的违法违规行为，查处21家房地产经纪机构。

　　“其实不考虑投入，就想要一个学位的在‘五一’开始的时候就都买好了。剩下的精挑细选肯定会更加谨慎。”前述知情人士向北京商报记者分析。

　　业内预计政策对西城区市场的影响在两个月左右，7月之前成交量大、价格小幅上涨，随后成交量明显下滑、价格下跌，跌幅在5%-10%。此前在东城区、海淀区有过类似的经历。“政策的影响已经开始趋弱，5月市场增速较快的最主要原因是‘学区房’政策的影响，从日度数据看，西城区成交量已经开始回落。”贝壳研究院首席市场分析师许小乐说。

　　理性之下，几百万元的降价空间、公房或商品房在贷款额度上的区别、片区和几居室的选择、购房之后的风险等，都是需要考虑的问题。

　　“7·31”后：政策风险未知

　　在这轮学区房交易热潮中，小户型表现最为活跃。“像在金融街的话，如果有一套1000万元的一居室新上线，最多两天内马上卖出。”华玉谈道。

　　目前居住在朝阳区的王女士在半月前参与了一场一居室的抢购。5月13日，德胜片区对口西师附小的一套房子，27平方米总价500万元，当天来了19个客户看房。坐拥热门房源的房主坐地起价80万元，王女士略一犹豫，房子就已被别人买走了。

　　“因为学区房太贵了，不想把资金全投进去，而且还有政策风险。因此尽量选择落户房，可以少投入一点，万一损失也不会太多。但一居室的性价比其实不是很高，小面积的每平方米单价更高。”王女士说。