房地产市场各线城市分化加剧过半住宅库存增加

　　一扫疫情阴霾，刚刚过去的5月份，房地产市场持续复苏。值得注意的是，虽然大部分市场升温，甚至出现火爆的景象，但部分城市却面临土地流拍、库存高企、去化压力加大等难题，不同城市间分化加剧。

　　土地市场受宠 溢价率上升

　　中原地产研究中心数据显示，今年前5个月，全国50个大城市土地市场成交额合计达1.7万亿元，同比增长8.8%。其中，29个城市的卖地收入超过200亿元，50个城市的卖地收入超过百亿元，均刷新纪录。同时，北京、杭州和上海卖地收入均超过千亿元。

　　5月9日，北京土地拍卖市场上，合生创展以72.2亿元总价、26.2%溢价率取得丰台区分钟寺地块，综合楼面价为69133元/平方米。10天后的5月19日，在10家房企竞拍下，合生创展以42亿元价格、42%溢价率和65.4亿元价格、37.86%溢价率拍得分钟寺的相邻两地块，综合楼面价分别为76168元/平方米和73912元/平方米。

　　其他一线城市土地市场也非常火热。5月15日，深圳前海一宗采用“双限双竞”的宅地吸引16家房企竞拍，最终龙光地产以115.97亿元、45%溢价率、配建40760平方米人才住房拍得。经计算，地块可售楼面价高达87409元/平方米。

　　中原地产首席分析师张大伟表示，目前土地拍卖市场溢价率明显上升。今年已经拍出的土地中，成交价超过20亿元的地块有44宗，其中底价成交的只有11宗，占比为25%。而在2019年，底价成交的地块占50%以上；第四季度拍出的高价地中，底价成交的占到60%。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，由于金融环境相对宽松，房企融资难度有所下降，资金较为充裕。同时，近期参拍土地均为热门地块，对房企的吸引力较大，这也是溢价率有所上升的原因。

　　在土地市场一片火热的背景下，三四线城市却频现流拍。克而瑞研究中心监测数据显示，3月1日至4月19日，重点监测城市共计有79宗地块流拍，其中三四线城市占比达65%。

　　对于土地市场未来的表现，克而瑞研究中心认为，在资金面和销售预期的压力下，未来会有更多条件不佳的地块无人问津，土地流拍率可能继续攀升。各城市的成交量价和市场热度虽然全线回升，但需求更有保障的一二线及部分三线城市土地拍卖竞争将更加激烈，各线城市之间的分化愈发明显。

　　一面成交回暖 一面库存增加

　　与土地市场类似的是，住房成交也明显回暖。中原地产研究中心统计数据显示，5月北京商品房成交超过2万套，仅低于此轮调控后的2018年5月和2017年4月。

　　从成交面积来看，一线城市成交面积环比上升20.1%，其中，北京成交49.54万平方米，环比上升42.5%，同比上升10.5%；上海和广州分别成交118.5万平方米和74.9万平方米，环比上升22%和14%，同比持平。二线城市成交面积平均环比上升35%，其中温州环比上升120%，武汉环比上升81%。

　　张大伟表示，如果说2月全国市场基本冰冻，3月市场仅恢复50%，那么目前来看一二线城市的楼市小阳春已经出现。

　　并不是所有市场都有回暖迹象。贝壳研究院数据显示，今年1月至5月，66城新房市场合计成交套数和成交面积分别下降21.9%和20.0%。这意味着，虽然部分城市成交上升迅速，但整体成交仍呈下降趋势，说明也有部分城市成交下滑较明显。

　　在此背景下，各线城市住宅库存分化加剧。上海易居房地产研究院近日发布的最新一期《中国百城库存报告》显示，过半城市库存有所增加。具体来看，截至4月底，100个城市中有54个城市库存同比增长，部分二线城市库存上升明显。其中，5个城市库存同比增幅超过50%，日照库存同比增加114%，杭州库存同比增加75%，南宁、青岛和成都库存分别同比增加58%、53%和50%。但与之相对应的是，珠海、中山和南通库存分别同比减少38%、38%和35%。

　　从存销比来看，前10名库存去化周期均超过30个月。其中，舟山、烟台、三亚和包头库存去化周期分别为30.9个月、31.2个月、33.1个月和34.3个月；泉州、漳州和厦门库存去化周期超过3年，分别为38.1个月、38.8个月和38.9个月；大厂库存去化周期达46个月，香河库存去化周期达55.9个月，芜湖库存去化周期超过5年达62.1个月。与之相对，杭州、清远库存去化周期仅为4.1个月，成都为4.2个月，宁波为4.4个月。

　　精准调控是关键

　　一面是火热难抑，一面是平淡如水，房地产市场分化现象仍难消除。中国社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞表示，需求较为集中是关键原因。从2006年到2016年，都市圈人口有了很大增长。都市圈和非都市圈人口相比，新增人口中90%均在都市圈内。