法律能为老旧小区改造帮啥忙

　　法律能为老旧小区改造帮啥忙

　　张燕玲

　　老旧小区改造是一项惠民工程。在对小区基础设施的改造升级过程中，可能面临多元利益主体的不同诉求调和，甚至出现一些纠纷，如加装电梯受阻、施工楼房漏水引发财产损害等，遇到这些难题该如何处理呢？

　　提问1  

　　改造后的房屋漏水该找谁？

　　甲建设公司承包了某小区的综合整治项目，负责对楼体外墙保温、层面防水、公共区域装饰及电气、给排水、暖气管道等进行改造。两年后，家住顶层的业主李某诉至法院，认为物业公司疏于管理和修缮，造成自家房屋多次漏水。同时，甲建设公司在综合整治改造施工期间，未能采取防护措施，致使其屋顶漏水，并导致家庭财产损失，要求两家公司赔偿财产损失10万元，并对房屋进行修缮。

　　法官释义

　　老旧小区改造过程中，因施工楼房漏水引发的财产损害赔偿纠纷时有发生。

　　民法典第1165条规定，行为人因过错侵害他人民事权益造成损害的，应当承担侵权责任。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第90条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。

　　从上述案件来看，李某申请对房屋漏水、裂缝产生原因进行鉴定，鉴定机构出具的意见认为，涉案楼房防水层存在缺陷（改造前）是造成顶板渗漏的主要原因，而且李某家房屋上方设备层内的管道曾存在跑冒滴漏情况，亦会加剧屋顶渗漏水的程度。此外，涉案房屋墙体开裂处于不同材料基体的交接处，抹灰层外侧虽有防裂纤维网格布，但该部位的防裂加强措施不足是造成墙体开裂的原因。

　　法院经审理认为，物业公司疏于管理、维护，导致李某的房屋多次漏水，应当就此予以赔偿。但由于涉案房屋在改造前就存在多次漏水的情况，现有证据无法证明甲建设公司的施工不规范导致房屋漏水，因此法院最终判决物业公司赔偿李某财产损失5000元。

　　法官提醒

　　在此类纠纷中，首先，居民要正确区分物业管理合同责任与施工侵权责任。

　　日常生活中，服务小区的主体是物业服务企业，该企业由业主选聘，业主与其签订物业服务合同，物业服务企业按照合同约定，负责对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序，物业服务企业与业主之间形成合同关系。如果物业服务不到位，与业主发生纠纷，应属于物业服务合同纠纷。对于小区的一些专业性维修、改造，一般并非由物业服务企业开展，而是由专业的第三方进行。如果第三方在施工过程中，造成了业主财产损失或人身损害，那么第三方与受损害业主构成侵权纠纷。因此，在遇到此类纠纷时，业主应当正确区分责任主体，区分纠纷性质，更好地维护自身权益。

　　其次，房屋漏水原因复杂，专业鉴定意见很重要。实践中，造成房屋漏水的原因有很多，或许是房子本身的质量问题，也有可能是第三方外力的侵害，还可能是业主自身原因造成的。因为涉及专业知识，一般需要第三方鉴定机构参与其中。通常，法院会对漏水原因、漏水损失、漏水修复方案等进行鉴定或评估，而部分当事人因为怕麻烦或者费用较高，往往不申请或者申请鉴定后撤回。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第31条规定，当事人申请鉴定，应当在人民法院指定期间内提出，并预交鉴定费用。逾期不提出申请或者不预交鉴定费用的，视为放弃申请。对需要鉴定的待证事实负有举证责任的当事人，在人民法院指定期间内无正当理由不提出鉴定申请或者不预交鉴定费用，或者拒不提供相关材料，致使待证事实无法查明的，应当承担举证不能的法律后果。因此，为了更好维护自身权益，业主可以综合自身涉诉纠纷情况决定是否申请鉴定。值得一提的是，司法实践中，鉴定费由申请人预交，但最终往往是由败诉方承担，或者根据诉讼请求的支持情况由双方分担。

　　最后，小区公共区域被侵害，业主个人起诉主体不适格。民法典第274条规定，建筑区划内的道路，属于业主共有，但是属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。第273条规定，业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利为由不履行义务。那么，如果涉及小区内公共区域受损，谁有资格来起诉呢？根据上述规定可以看出，损害业主公共权益的行为，应由业主委员会或全体业主作为原告提起诉讼，单个业主起诉主体并不适格，往往不会得到法院的支持。

　　提问2

　　施工区未警示造成损害纠纷如何处理？