《广州市物业管理条例》下月实施！这些问题跟你有关

　　南都讯 记者李鑫 通讯员穗建 广州市第十五届人民代表大会常务委员会第四十二次会议于2020年10月28日通过的《广州市物业管理条例》（下称《条例》），经过广东省第十三届人民代表大会常务委员会第二十六次会议于2020年11月27日批准，现已正式挂网公布，并将自2021年1月1日起施行。

　　《条例》起草工作自2017年3月启动，最新内容共分为8章110条，是广州历史上第一部内容最多的地方性法规，对此前广州市施行的物业管理相关条例，即2014年颁布的《广州物业管理暂行办法》，进行了空白的填补和具体内容的细化。

　　居委会要建立物业管理协调机制

　　据广州市住房和城乡建设局介绍，《条例》主要内容分为四个方面。一是明确了市、区政府应当加强对物业管理活动监督管理工作的领导和组织，将物业管理纳入社会治理体系，建立联系会议制度，统筹解决物业管理重大问题。同时，规定镇街应当将物业管理纳入社区治理工作，加强对物业管理活动的指导、协助和监督。

　　居委会应当建立物业管理协调机制，协助镇街指导和监督社区内物业管理活动。并要求镇、街、社区党组织应当加强对物业服务区域基层党组织的指导，支持业主、物业服务人依法开展物业管理活动。针对物业管理基层行政监管力量不足的现实情况，《条例》还明确要求各区政府应当为镇街配备物业管理相应的专职工作人员，落实工作经费。

　　创设物业管理委员会制度

　　此外，针对业委会成立难、换届难等问题，《条例》创设了物业管理委员会制度，赋予物业管理委员会组织业委会的成立、换届工作。同时，在业委会缺位时，赋予物业管理委员会组织业主共同决定小区物业管理事务的职能，解决因业主自行管理能力不足、业主大会和业委会运行不畅造成的业主所有权行使不充分的问题。

　　物业管理委员会由9人以上单数成员组成，包括街镇代表、居委代表、房管部门代表、物业服务人代表各1人，业主代表至少5人，业主代表占物业管理委员会总数的半数以上。物业管理委员会是一个临时机构，在业委会成立后自行解散。

　　规范业委会依法履职

　　针对业委会履职存在权力边界不清晰、权责不对等、运行不规范、行政监管空白、违法成本较低等问题，《条例》规定街镇对业委会的违规行为可以责令改正或撤销其决定；对业委会严重侵害业主合法权益的行为，可以向业主大会提议罢免业委会全体委员；对违反禁止行为的业委会委员设立了相应法律责任，健全了对业委会的监督途径和方式。

　　同时，也健全了业主大会的会前公示、表决规则、投票表决方式、表决结果统计及公示、表决结果异议处理等制度；健全了业主共有资金制定，规定了共有资金的管理单位、使用规则和财务管理制度应由业主共同决定，明确了共有资金的来源、用途，强化了资金信息公开，引入审计制度加强监督。

　　规范物业服务人行为

　　最后，《条例》还制定了多项制度对物业服务人的行为进行规范：明确建设单位和物业服务企业的承接查验责任，要求双方签订承接查验协议，保证共有物业符合使用条件；规定建设单位应当向业主交付符合交付条件的物业，建设单位应当与业主签署物业交付文件；完善装修的告知、施工、检查等程序，明确物业服务人及工作人员不得有强行推销装修材料、索取不正当利益、擅自断水断电阻止施工等行为。

　　明确物业服务人的具体服务职责，补充物业服务人在垃圾分类、高空抛物、安全管理和突发事件应对等方面的职责；完善物业收费制度，对物业服务费的收费方式、交纳要求、收支公开、动态调整作了细化规定；规范新旧物业交接、退出制度，对拒不退出或者拒不移交财物资料的物业服务人设定法律责任。